- Für den Gehweg ist zunächst der Eigentümer verantwortlich.
- Eine Übertragung auf den Gewerbemieter braucht eine klare Klausel mit bestimmbarer Fläche.
- Der Vermieter muss die Ausführung auch nach der Übertragung kontrollieren.
- Bei Leerstand und Schließzeiten fällt die Aufgabe faktisch an den Eigentümer zurück.
- Ein gemeinsamer Auftrag für die ganze Front vermeidet Lücken an den Grenzen.
Ausgangslage: Das Gesetz sieht zuerst den Eigentümer
Anlieger sind nach dem Berliner Straßenreinigungsgesetz (StrReinG) verpflichtet, den angrenzenden Gehweg schneefrei zu machen und bei Glätte mit abstumpfenden Mitteln zu streuen. Anlieger ist in aller Regel der Eigentümer. Wenn das Ordnungsamt einen ungeräumten Gehweg beanstandet oder die Behörde eine Ersatzvornahme veranlasst, richtet sie sich deshalb zuerst an ihn – nicht an den Friseursalon oder das Café im Erdgeschoss.
Der Eigentümer darf die Pflicht auf eine geeignete Person oder Firma übertragen, also auch auf seinen Gewerbemieter. Damit verschiebt sich die Ausführung, nicht aber die gesamte Verantwortung: Der Eigentümer muss den Übernehmenden sorgfältig auswählen und stichprobenartig kontrollieren. Was bei Versäumnissen behördlich droht, beschreibt der Beitrag zur Ersatzvornahme im Winterdienst.
Für die Flächen auf dem Grundstück, etwa Hofzugang, Lieferzufahrt oder den Vorplatz vor dem Schaufenster, gilt die privatrechtliche Verkehrssicherungspflicht. Auch sie trifft zunächst den, der die Fläche beherrscht. Bei vermieteten Flächen kann das der Mieter sein, wenn er sie allein nutzt; bei Gemeinschaftsflächen bleibt sie beim Vermieter.
Typische Klauseln im Gewerbemietvertrag und ihre Wirkung
Im Gewerbemietrecht haben die Parteien mehr Gestaltungsspielraum als bei Wohnungen. Formularklauseln unterliegen trotzdem einer Inhaltskontrolle: Sie müssen klar und verständlich sein und dürfen den Mieter nicht unangemessen benachteiligen. Die folgende Analyse zeigt Formulierungen, wie sie in Berliner Verträgen häufig vorkommen, und was daraus folgt. Sie ersetzt keine rechtliche Prüfung Ihres konkreten Vertrags.
| Klausel (sinngemäß) | Wirkung | Risiko |
|---|---|---|
| „Der Mieter übernimmt die Räum- und Streupflicht nach dem StrReinG für den Gehweg vor der Mietfläche.“ | Klare Übertragung für einen definierten Abschnitt | Gering, wenn „vor der Mietfläche“ in Metern bestimmbar ist |
| „Der Mieter trägt die Verkehrssicherungspflicht für die Mietsache.“ | Erfasst eher das Innere und eigene Außenflächen | Unklar, ob der öffentliche Gehweg gemeint ist |
| „Der Winterdienst richtet sich nach der Hausordnung.“ | Nur wirksam, wenn die Hausordnung Vertragsbestandteil ist | Hoch bei später geänderter Hausordnung |
| „Die Mieter des Hauses räumen abwechselnd.“ | Rotationsprinzip wie im Wohnhaus | Hoch: Lücken bei Urlaub, Schließung, Mieterwechsel |
| „Der Vermieter beauftragt einen Winterdienst; die Kosten werden als Betriebskosten umgelegt.“ | Ausführung beim Vermieter, Kosten beim Mieter | Gering, wenn Umlageschlüssel vereinbart ist |
| „Der Mieter stellt den Vermieter von allen Ansprüchen Dritter frei.“ | Soll Haftung vollständig verschieben | Inhaltlich angreifbar, falls pauschal formuliert |
Am stabilsten sind Klauseln, die Fläche, Zeiten und die Erlaubnis zur Beauftragung Dritter konkret benennen. Je allgemeiner der Wortlaut, desto eher bleibt im Streitfall unklar, wer zuständig war.
Ladenzeile, Eckladen, Hofeingang: wer welchen Meter übernimmt
In einem Haus mit einer einzigen Gewerbeeinheit ist die Zuordnung einfach. Schwierig wird es bei Ladenzeilen, in denen sich vier Geschäfte und der Hauseingang zu den Wohnungen die Front teilen. Die Klausel „vor der Mietfläche“ lässt dann offen, wer den Abschnitt vor der Haustür oder vor der Hofdurchfahrt übernimmt. Genau dort liegt erfahrungsgemäß die ungeräumte Lücke.
- Eckladen: Hat die Mietfläche zwei Fronten, muss die Klausel beide Straßen nennen. Die Besonderheiten von Eckgrundstücken erklärt der Beitrag zum Winterdienst am Eckgrundstück.
- Hofdurchfahrt: Sie dient allen Mietern und bleibt sinnvollerweise beim Vermieter.
- Hauseingang zu den Wohnungen: Er gehört nicht zur Gewerbefläche; eine stillschweigende Übernahme durch den Laden daneben gibt es nicht.
- Straßen der Kategorie C: Hier gilt eine erweiterte Pflicht. Ob sie mitübertragen wurde, muss die Klausel erkennen lassen.
Eine Skizze im Anhang des Mietvertrags mit Metern pro Mieter beseitigt die meisten Streitfragen schon vor dem ersten Schnee.
Haftung nach einem Sturz: So verteilt sich das Risiko
Stürzt eine Passantin vor dem Laden, prüft ihre Versicherung oder ihr Anwalt, wer die Pflicht hatte und wer sie verletzt hat. Bei wirksamer Übertragung haftet zunächst der Mieter nach § 823 BGB. Der Vermieter ist damit nicht automatisch aus dem Spiel: Hat er nie kontrolliert, obwohl der Gehweg schon öfter ungeräumt war, kann er wegen Verletzung seiner Überwachungspflicht mithaften. Unter Umständen haften beide nebeneinander.
Beauftragt der Mieter seinerseits eine Firma, verlängert sich die Kette um ein Glied. Welche Rolle Eigentümer, Mieter, Dienstleister und Subunternehmer bei einem Schaden jeweils spielen, erläutert unser Ratgeber zur Haftung der beauftragten Winterdienstfirma.
Beispiel aus dem Alltag
Ein Blumenladen hat laut Vertrag den Gehweg „vor der Mietfläche“ übernommen. An einem Montag im Januar ist der Laden geschlossen, der Inhaber räumt nicht. Ein Passant rutscht vor der Hofdurchfahrt aus, die direkt neben dem Schaufenster liegt. Nun stellen sich gleich drei Fragen: Gehört die Durchfahrt zur übertragenen Fläche? Musste der Mieter auch am Ruhetag räumen? Und wusste der Vermieter, dass montags regelmäßig niemand vor Ort ist? Jede dieser Fragen kann die Haftung verschieben. Eine präzise Klausel mit Meterangabe und Vertretungsregel hätte alle drei vorab beantwortet.
Eine Betriebshaftpflicht deckt in erster Linie die gesetzliche Haftung. Ob eine vertraglich übernommene Räum- und Streupflicht für den öffentlichen Gehweg mitversichert ist, steht in den Bedingungen – fragen Sie im Zweifel schriftlich beim Versicherer nach, bevor Sie die Klausel unterschreiben.
Kosten: Umlage, Eigenregie oder eigener Auftrag
Drei Modelle sind in der Praxis üblich. Erstens räumt der Mieter selbst, was ihn nur Zeit, Material und Gerät kostet, ihn aber an Schneetagen vor Öffnung bindet. Zweitens beauftragt jeder Mieter einen eigenen Dienst. Drittens beauftragt der Vermieter einen Dienst für die gesamte Front und legt die Kosten als Betriebskosten um, sofern das im Mietvertrag vereinbart ist.
Rechenbeispiel Ladenzeile
Eine Ladenzeile in Schöneberg hat 32 Meter Gehwegfront, aufgeteilt auf vier Mieter mit 10, 6, 6 und 10 Metern. Bei einem Richtwert von 2,40 € pro laufendem Meter und Monat über fünf Monate kostet die gesamte Front 32 × 2,40 € × 5 = 384 € netto pro Saison. Nach Frontmetern verteilt ergibt das 120 € für jeden großen und 72 € für jeden kleinen Laden.
| Modell | Kosten für 6 m Front | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|---|
| Eigenregie | Material, Gerät, eigene Arbeitszeit | Keine Rechnung | Personal muss vor Öffnung bereitstehen |
| Eigener Auftrag je Mieter | 6 × 2,40 € × 5 = 72 € netto | Volle Kontrolle | Vier Dienste auf 32 Metern, Lücken an den Grenzen |
| Gemeinsamer Auftrag über den Vermieter | 72 € netto über die Umlage | Eine Verantwortung für die ganze Front | Umlage muss vertraglich vereinbart sein |
Die Preise sind unverbindliche Richtwerte; verbindlich ist ein Festpreis nach Besichtigung.
Fünf Punkte, die jede Winterdienstklausel klären muss
- Fläche: Welcher Abschnitt, wie viele Meter, welche Straße, welche Grundstücksflächen?
- Umfang: Nur Gehweg nach StrReinG oder auch Hof, Zufahrt, Müllplatz?
- Vertretung: Wer räumt bei Betriebsferien, Krankheit oder Leerstand?
- Dritte: Darf der Mieter einen Dienstleister beauftragen, und muss er das anzeigen?
- Nachweis: Wird dokumentiert, und darf der Vermieter das Protokoll einsehen?
Was ein Dienstleistungsvertrag selbst enthalten sollte, damit die übernommene Pflicht lückenlos erfüllt wird, beschreibt der Beitrag zu den Inhalten eines Winterdienstvertrags.
Leerstand, Betriebsferien, Mieterwechsel
Die Übertragung auf den Mieter funktioniert nur, solange es einen Mieter gibt, der sie erfüllt. Steht die Fläche leer, fällt die Ausführung faktisch an den Eigentümer zurück. Dasselbe gilt in der Praxis, wenn ein Mieter in Zahlungsschwierigkeiten gerät und den Laden kaum noch öffnet. Der Gehweg vor einem verwaisten Schaufenster ist im Januar oft der einzige ungeräumte Abschnitt der Straße – und damit ein klarer Fall für das Ordnungsamt.
Vermieter sollten deshalb bei jeder Kündigung und jedem Leerstand prüfen, wer ab dem Auszugstag räumt. Mieter sollten bei längeren Schließzeiten, etwa einer Renovierung im Februar, schriftlich festhalten, wer sie vertritt.
Anders als bei Wohnungsmietern, deren Pflichten der Beitrag Muss der Mieter Schnee räumen? behandelt, spielen Gewohnheit und Hausordnung im Gewerbe eine geringere Rolle – entscheidend ist fast immer der geschriebene Vertrag.
Vom Vertragstext zur gelebten Zuständigkeit
Eine wirksame Klausel nützt wenig, wenn am ersten Schneemorgen niemand weiß, was zu tun ist. Bewährt hat sich ein kurzes Gespräch vor Saisonbeginn: Mieter und Vermieter gehen die Front gemeinsam ab, markieren die Grenzen, klären Ansprechpartner und Telefonnummern und legen fest, wie Kontrollen ablaufen. Bei Mieterwechseln gehört der Winterdienst in das Übergabeprotokoll.
Für Eigentümer und Verwaltungen gewerblich genutzter Häuser übernimmt RAT Winterdienst die gesamte Front aus einer Hand, mit Festpreis nach kostenloser Flächenanalyse – mehr dazu beim Winterdienst für Gewerbeimmobilien.
Häufige Fragen
Kann der Vermieter den Winterdienst einfach per Hausordnung auf mich übertragen?
Nur wenn die Hausordnung wirksam Bestandteil des Mietvertrags geworden ist. Eine nachträglich einseitig geänderte Hausordnung reicht in der Regel nicht. Lassen Sie im Zweifel prüfen, ob die Übertragung trägt.
Hafte ich als Vermieter, obwohl der Mieter räumen muss?
Möglicherweise ja. Sie bleiben verpflichtet, die Ausführung zu überwachen. Wer offensichtliche Versäumnisse hinnimmt, kann neben dem Mieter haften.
Darf ich als Gewerbemieter eine Firma beauftragen?
Grundsätzlich ja, sofern der Vertrag es nicht ausschließt. Sie bleiben gegenüber dem Vermieter aber verantwortlich, dass die Firma zuverlässig arbeitet.
Kann ich die Kosten des Winterdienstes als Gewerbemieter umgelegt bekommen?
Ja, wenn die Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Im Gewerbe wird dafür häufig auf die Betriebskostenverordnung Bezug genommen; entscheidend ist der konkrete Vertragstext.
