- Gesetzlich verpflichtet ist zunächst der Eigentümer, nicht der Mieter.
- Mieter müssen nur bei klarer Regel im Mietvertrag oder in einer mitvereinbarten Hausordnung räumen.
- Nachträgliche Aushänge und jahrelange Gewohnheit begründen meist keine Pflicht.
- Verpflichtete Mieter müssen bei Abwesenheit selbst für Vertretung sorgen.
Die Ausgangslage: Zuerst ist der Eigentümer in der Pflicht
In Berlin richtet sich die Räum- und Streupflicht auf öffentlichen Gehwegen nach dem Straßenreinigungsgesetz. Verpflichtet sind die Anlieger, in aller Regel also die Eigentümer der angrenzenden Grundstücke. Für Hauszugänge, Höfe und Wege zu den Mülltonnen ergibt sich die Pflicht aus der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht – auch sie trifft zunächst den Eigentümer.
Der Mieter steht in diesem Gesetz nicht. Er wird erst verpflichtet, wenn der Vermieter die Aufgabe vertraglich an ihn weitergibt. Das ist zulässig, denn die Pflicht darf auf eine geeignete Person übertragen werden. Der Vermieter bleibt dann aber zur Kontrolle verpflichtet. Wie die Zuständigkeit vom Grundstücksstatus bis zur tatsächlich räumenden Person verläuft, zeigt der Entscheidungsbaum im Beitrag Wer muss in Berlin Schnee räumen?. Hier geht es um die engere Frage: Ist in Ihrem Mietverhältnis eine Übertragung wirksam erfolgt?
Prüfschritt 1: Was steht im Mietvertrag?
Der sicherste Weg zur Übertragung ist eine Klausel im Mietvertrag selbst. Sie ist auch in vorformulierten Verträgen grundsätzlich zulässig, wenn sie klar und verständlich ist. Prüfen Sie Ihren Vertrag auf drei Punkte:
- Ausdrücklicher Bezug: Ist von Schnee, Glätte, Streuen oder Winterdienst die Rede – oder nur allgemein von „Reinigung“?
- Bestimmte Flächen: Geht es um den Gehweg vor dem Haus, den Hauszugang, den Hof? Je genauer, desto eher wirksam.
- Verteilung: Bei mehreren Mietparteien sollte geregelt sein, wer wann dran ist – etwa im wöchentlichen Wechsel nach Plan.
Unklare Formulierungen gehen bei vorformulierten Verträgen nach § 305c Abs. 2 BGB zulasten des Vermieters, der sie verwendet hat. „Der Mieter übernimmt die Hausreinigung“ wird deshalb in der Regel nicht so ausgelegt, dass er auch Schnee räumen muss. Steht im Vertrag nichts, geht es mit Schritt 2 weiter.
Prüfschritt 2: Ist die Hausordnung Vertragsbestandteil?
Viele Regelungen zum Winterdienst stehen nicht im Vertrag, sondern in der Hausordnung. Entscheidend ist, wie sie ins Mietverhältnis gekommen ist:
- Bei Vertragsschluss beigefügt und im Vertrag in Bezug genommen: Die Hausordnung ist Vertragsbestandteil. Eine klare Winterdienstregel darin kann den Mieter verpflichten.
- Nachträglich ausgehängt oder per Rundschreiben verteilt: Eine einseitig eingeführte Hausordnung kann nach überwiegender Auffassung keine neuen, belastenden Pflichten wie den Winterdienst begründen. Sie darf lediglich das Zusammenleben ordnen.
- Nur im Treppenhaus ausgehängt, nie übergeben: Reicht für eine Pflicht des Mieters in aller Regel nicht.
Ein Vermieter, der den Winterdienst erst während eines laufenden Mietverhältnisses auf Mieter verlagern möchte, braucht dafür grundsätzlich deren Zustimmung, etwa in Form eines unterschriebenen Nachtrags. Welche Klauseln Vermieter in einer Hausordnung wirksam formulieren können, behandelt der Ratgeber Winterdienst in der Hausordnung: Was ist wirksam?.
Prüfschritt 3: Begründet jahrelange Gewohnheit eine Pflicht?
Ein häufiger Streitpunkt: Im Haus haben die Mieter „schon immer“ selbst geräumt, ohne dass es irgendwo schriftlich stand. Neue Mieter werden einfach in den Plan aufgenommen. Wird daraus eine Pflicht?
Nach überwiegender Rechtsprechung in der Regel nicht. Wer freiwillig räumt, gibt damit noch keine verbindliche Erklärung ab, dies auch künftig zu tun. Eine stillschweigende Vereinbarung nehmen Gerichte nur in Ausnahmefällen an, etwa wenn der Mieter über lange Zeit eine ausdrückliche Bitte des Vermieters erfüllt und dafür eine Gegenleistung wie eine Mietminderung erhalten hat. Der Einzelfall entscheidet.
Auch ohne Pflicht kann es riskant sein, nur halb zu räumen. Wer einen Weg erkennbar freigeräumt, aber nicht gestreut hat, erweckt den Eindruck einer sicheren Fläche. Räumen Sie freiwillig, dann sorgfältig – oder sprechen Sie mit dem Vermieter eine klare Regel ab.
Typische Formulierungen und ihre Wirksamkeit
Die folgende Übersicht zeigt typische Klauseln aus Berliner Mietverträgen und Hausordnungen mit einer vorsichtigen Einschätzung nach aktuellem Stand. Sie ersetzt keine Prüfung des konkreten Vertrags.
| Formulierung | Einschätzung |
|---|---|
| „Der Mieter übernimmt im wöchentlichen Wechsel mit den übrigen Mietern die Schnee- und Glättebeseitigung auf dem Gehweg vor dem Haus und dem Hauszugang gemäß Räumplan.“ | in der Regel wirksam: klar, bestimmt, gerecht verteilt |
| „Der Mieter hat die ihm obliegenden Reinigungspflichten zu erfüllen.“ | zweifelhaft: Winterdienst nicht erkennbar genannt |
| „Die Pflichten ergeben sich aus der Hausordnung“ – Hausordnung nicht beigefügt | meist unwirksam für den Winterdienst |
| „Der Vermieter kann den Winterdienst jederzeit auf die Mieter übertragen.“ | problematisch: einseitige Änderung ohne Zustimmung |
| „Ist der Mieter verhindert, hat er auf eigene Kosten für eine Vertretung zu sorgen.“ | in der Regel wirksam als Ergänzung einer gültigen Übertragung |
| „Den Winterdienst übernehmen die Mieter im Erdgeschoss.“ | umstritten, abhängig von Ausgleich und Einzelfall |
Die letzte Variante ist ein eigener Streitpunkt, den der Beitrag Winterdienst nur für Erdgeschossmieter ausführlich behandelt.
Wenn die Pflicht wirksam übertragen ist
Ist die Übertragung wirksam, gelten für den Mieter dieselben Anforderungen wie für den Eigentümer. Konkret bedeutet das für Mieter in Berlin: Ist der Schneefall vorbei, wird unverzüglich geräumt; nach Schnee in der Nacht ist bis 7 Uhr Zeit, am Sonntag oder Feiertag bis 9 Uhr. Glätte ist mit abstumpfenden Mitteln wie Splitt oder Granulat zu beseitigen, denn Streusalz ist auf Gehwegen grundsätzlich verboten. Die geräumte Breite beträgt mindestens einen Meter.
Der Mieter muss nicht persönlich zur Schaufel greifen. Er darf Nachbarn bitten oder auf eigene Kosten eine Firma beauftragen. Bei Urlaub, Krankheit oder Schichtdienst muss er nach überwiegender Auffassung selbst für Ersatz sorgen – welche Lösungen es dafür gibt und wer die Kosten trägt, erklärt der Ratgeber Mieter krank oder verhindert: Wer räumt dann?.
Bei einem Unfall haftet der verpflichtete Mieter für eigene Versäumnisse. Eine private Haftpflichtversicherung deckt solche Schäden häufig ab; ein Blick in die Bedingungen lohnt sich, bevor der erste Schnee fällt. Der Vermieter haftet daneben, wenn er seine Kontrollpflicht vernachlässigt, etwa einen erkennbar nicht funktionierenden Räumplan duldet.
Wenn keine wirksame Übertragung vorliegt
Ergibt die Prüfung, dass der Mieter nicht verpflichtet ist, muss der Vermieter den Winterdienst selbst organisieren – durch eigene Arbeit, einen Hauswart oder eine Firma. Das Ordnungsamt richtet sich in diesem Fall an den Eigentümer, nicht an die Mieter.
Die Kosten einer beauftragten Firma darf der Vermieter als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Für Mieter ist das oft die bequemere Lösung: Sie zahlen einen überschaubaren Anteil und haben keine Pflicht. Welche Posten umlagefähig sind und welche nicht, erklärt der Beitrag Winterdienst in den Nebenkosten.
Eine einvernehmliche Lösung ist jederzeit möglich. Mieter und Vermieter können schriftlich vereinbaren, dass Mieter gegen eine Gegenleistung räumen, etwa eine Reduzierung der Nebenkosten. Wichtig ist dann ein klarer Plan mit Flächen, Zeiten und Vertretung. Halten Sie außerdem fest, wer das Streugut stellt und wo Schieber und Streuwagen stehen. Ohne diese Details scheitert eine gut gemeinte Absprache oft schon am ersten Glättemorgen, wenn niemand weiß, wo der Splitt lagert.
Sonderfälle: Einfamilienhaus, WG und Ladenlokal
Gemietetes Einfamilienhaus
Wer ein ganzes Haus mietet, übernimmt den Winterdienst häufig vollständig. Üblich ist eine Klausel, nach der der Mieter Gehweg, Zufahrt und Zugang allein räumt. Das ist meist wirksam, weil es keine Verteilungsfrage gibt und der Mieter das Grundstück ohnehin allein nutzt. Fehlt die Klausel, gilt auch hier: Ohne Vereinbarung bleibt die Pflicht beim Eigentümer.
Wohngemeinschaft
Sind alle Bewohner Hauptmieter, trifft eine wirksame Pflicht alle gemeinsam. Intern sollten sie festlegen, wer an welchem Tag zuständig ist. Gegenüber Vermieter und Geschädigten haften sie im Zweifel gemeinsam. Bei Untermietverhältnissen bleibt der Hauptmieter verpflichtet, auch wenn er die Arbeit an Untermieter weitergibt.
Laden im Erdgeschoss
Gewerbemietverträge enthalten oft eigene, weitergehende Regeln, zum Beispiel eine Räumpflicht während der Öffnungszeiten vor dem Geschäft. Die Grundsätze dieses Prüfschemas gelten entsprechend, die Spielräume für vertragliche Regelungen sind im Gewerbemietrecht aber größer als bei Wohnraum.
Hinweise für Vermieter und Hausverwaltungen
Wer den Winterdienst auf Mieter überträgt, spart Geld, trägt aber Organisationsaufwand: Räumplan erstellen, Einhaltung kontrollieren, bei Ausfällen nachsteuern. In größeren Häusern mit wechselnden Mietern und vielen Berufstätigen funktioniert das erfahrungsgemäß schlechter als in kleinen Häusern mit langjährigen Bewohnern. Prüfen Sie außerdem, ob Ihre Klauseln den oben genannten Anforderungen standhalten – eine unwirksame Übertragung lässt die volle Verantwortung bei Ihnen.
Für Vermieter, die die Pflicht lieber an einen Fachbetrieb geben, bietet RAT Winterdienst einen Winterdienst für Vermieter mit digitalem Einsatzprotokoll an. Die Gehwegräumung deckt den öffentlichen Bereich ab, Zugänge und Höfe lassen sich mit dem Hausmeisterservice im Winter kombinieren.
Häufige Fragen
Muss ich als Mieter räumen, wenn es nur in der Hausordnung steht?
Nur wenn die Hausordnung bei Abschluss des Mietvertrags Vertragsbestandteil wurde, etwa als beigefügte Anlage, auf die der Vertrag verweist. Eine später ausgehängte Hausordnung kann nach überwiegender Auffassung keine neue Räumpflicht begründen.
Kann der Vermieter mir den Winterdienst nachträglich auferlegen?
Einseitig in der Regel nicht. Dafür ist eine Änderung des Mietvertrags nötig, der Sie zustimmen müssen. Ohne Ihre Zustimmung bleibt die Pflicht beim Eigentümer.
Wer haftet, wenn ich verpflichtet bin und jemand stürzt?
Bei wirksamer Übertragung haftet zunächst der verpflichtete Mieter für eigene Versäumnisse. Der Vermieter kann daneben haften, wenn er seine Kontrollpflicht verletzt hat. Prüfen Sie, ob Ihre Privathaftpflicht solche Schäden abdeckt.
Darf ich als Mieter eine Firma beauftragen?
Ja. Wer zum Winterdienst verpflichtet ist, darf die Arbeit auf eigene Kosten an einen Dienstleister oder eine andere zuverlässige Person abgeben. Steuerlich lassen sich diese Kosten als haushaltsnahe Dienstleistung geltend machen.
