Mieter krank oder verhindert: Wer muss dann Schnee räumen?

Grundsatz: Die Pflicht ruht nicht, sie wird delegiert

Wer als Mieter wirksam zum Winterdienst verpflichtet ist, schuldet das Ergebnis: ein geräumter und abgestumpfter Weg zur richtigen Zeit. Die Arbeit muss er nicht zwingend selbst erledigen. Nach überwiegender Auffassung ist es gerade seine Aufgabe, bei Verhinderung für eine geeignete Vertretung zu sorgen – durch Nachbarn, Angehörige oder einen bezahlten Dienst.

Gleichzeitig bleibt in Berlin der Eigentümer nach dem Straßenreinigungsgesetz Anlieger. Er hat die Räumung zwar übertragen, muss sie aber überwachen. Fällt eine Partei aus und der Vermieter erfährt davon, kann er sich nicht auf die Mieterpflicht zurückziehen. Daraus ergibt sich eine doppelte Verantwortung: Der Mieter organisiert Ersatz, der Eigentümer greift ein, wenn das erkennbar nicht klappt.

Ob überhaupt eine Mieterpflicht besteht, erläutert der Grundlagenbeitrag Muss der Mieter Schnee räumen?. Dieser Artikel setzt eine wirksame Übertragung voraus und klärt nur den Ausfall.

Fallübersicht: Krankheit, Schichtdienst, Abwesenheit, Alter

Die folgenden Konstellationen kommen in Berliner Mietshäusern am häufigsten vor. Die Einschätzung spiegelt die verbreitete Rechtsauffassung wider; im Streitfall entscheidet der Einzelfall.

Die Reise ist dabei der planbarste Fall; Hinweise für Eigentümer und Mieter im Urlaub enthält der Beitrag Im Winterurlaub: Wer räumt vor Ihrem Haus?.

Dauerhaft eingeschränkt: Was bei Alter und Behinderung gilt

Kann ein Mieter die Arbeit aus gesundheitlichen Gründen dauerhaft nicht mehr leisten, endet seine Vertragspflicht nach verbreiteter Ansicht nicht von selbst. Er muss dann auf eigene Kosten eine Vertretung stellen. Für viele Betroffene ist das finanziell und organisatorisch belastend, weshalb sich eine einvernehmliche Lösung anbietet:

• Entlassung aus der Rotation gegen Kostenbeteiligung: Der Mieter zahlt einen festen Betrag, der Vermieter organisiert den Ersatz.
• Umstellung des ganzen Hauses auf einen Dienstleister: Sinnvoll, wenn mehrere Parteien betroffen sind. Die Kosten können bei entsprechender Vereinbarung als Betriebskosten verteilt werden.
• Tausch innerhalb der Hausgemeinschaft: Eine jüngere Partei übernimmt die Wochen, im Gegenzug entfällt etwa die Treppenhausreinigung.

Nicht zu verwechseln ist das mit der öffentlich-rechtlichen Befreiung nach § 6 Abs. 2 StrReinG. Diese betrifft den Anlieger selbst und setzt körperliche und wirtschaftliche Unfähigkeit voraus – für Mieter spielt sie keine Rolle.

Schichtdienst und Pendeln: der planbare Dauerausfall

Anders als eine Grippe ist eine Berufstätigkeit mit frühem Dienstbeginn kein überraschender Ausfall. Wer um 5 Uhr in der Klinik oder bei der BVG anfängt, weiß, dass er nach nächtlichem Schneefall nicht bis 7 Uhr räumen kann. Nach verbreiteter Auffassung entschuldigt das nicht; erwartet wird vielmehr eine dauerhafte Lösung.

Bewährt haben sich drei Varianten:

• Fester Tauschpartner: Eine Partei ohne Frühdienst übernimmt die Morgeneinsätze, im Gegenzug räumt der Schichtarbeiter nachmittags oder am Wochenende häufiger.
• Dienstwochen nach Schichtplan: Die Rotation wird so gelegt, dass Frühschichtwochen ausgespart bleiben. Das setzt voraus, dass der Schichtplan rechtzeitig bekannt ist.
• Eigenfinanzierter Dienst: Der Mieter beauftragt für seine Wochen einen Anbieter. Bei drei Dienstwochen mit erfahrungsgemäß wenigen Einsätzen bleiben die Kosten überschaubar.

Wichtig ist, die gewählte Lösung dem Vermieter mitzuteilen. Sonst geht er von der Planbesetzung aus und kann seiner Kontrollpflicht nicht sinnvoll nachkommen.

Die Vertretungsregel: Was vorab festgelegt sein sollte

Streit entsteht fast immer dann, wenn erst am verschneiten Morgen geklärt wird, wer einspringt. Eine kurze Vertretungsregel – im Mietvertrag oder als Ergänzung zum Räumplan – beugt dem vor. Sie sollte vier Punkte enthalten:

1. Meldeweg: Wen informiert der Verhinderte, und bis wann? Etwa: Hausverwaltung per E-Mail oder Telefon spätestens am Vorabend, bei akuter Erkrankung sofort.
2. Feste Vertretung: Jede Dienstwoche hat eine benannte Ersatzpartei, die bei Ausfall übernimmt und die Woche später zurücktauscht.
3. Rückfallebene: Ist auch die Vertretung nicht erreichbar, beauftragt der Vermieter einen Dienst.
4. Kostenregel: Wer trägt diese Fremdkosten – der Verhinderte, alle anteilig oder der Vermieter?

Wie eine solche Ersatzspalte im Plan praktisch aussieht, zeigt die Vorlage im Beitrag Räumplan im Mehrfamilienhaus.

Was Vermieter tun müssen, sobald sie Bescheid wissen

Mit der Krankmeldung eines Mieters wandert das Risiko zum Eigentümer. Wer weiß, dass niemand räumt, und trotzdem untätig bleibt, verletzt seine Überwachungspflicht. Praktisch heißt das:

Diese Notizen sind keine Formalie. Kommt es zu einem Sturz, belegen sie, dass der Eigentümer reagiert hat – ein zentraler Punkt bei der Frage, wer bei Glatteis vor dem Haus haftet.

Kostenfrage mit Rechenbeispiel

Wer bezahlt den Ersatz, wenn ein Mieter zwei Wochen mit Grippe ausfällt? Ist er zur Vertretung verpflichtet und hat er sie nicht organisiert, trägt er die Kosten in der Regel selbst – auch dann, wenn der Vermieter den Dienst beauftragt. Hat der Vermieter ohne Rücksprache eine teure Lösung gewählt, muss sich das allerdings im üblichen Rahmen bewegen.

Muss ein Dienst nachts oder ohne Vorlauf kommen, gilt eher der Notfallsatz ab 50 € pauschal zuzüglich Fläche. Frühe Meldung spart also bares Geld. Wichtig für Vermieter: Solche Einzelkosten wegen eines Ausfalls sind keine Betriebskosten aller Mieter und gehören nicht in die Jahresabrechnung.

Anders liegt der Fall, wenn der Mieter rechtzeitig Bescheid gegeben hat, die vereinbarte Vertretung aber ebenfalls ausfällt. Dann hat er alles Zumutbare getan, und der Vermieter wird die Kosten in der Regel selbst tragen oder mit der Vertretungspartei klären müssen. Um Streit über die Höhe zu vermeiden, empfiehlt es sich, den Ersatzanbieter und seinen Preis schon zu Saisonbeginn festzulegen und im Räumplan zu vermerken.

Haftung, wenn in der Ausfallzeit jemand stürzt

Rutscht ein Passant auf dem ungeräumten Gehweg aus, kommen mehrere Verantwortliche in Betracht. Vereinfacht gilt nach aktuellem Stand:

• Der Mieter haftet, wenn ihn ein Verschulden trifft – etwa weil er seine Erkrankung niemandem gemeldet und keine Vertretung gesucht hat, obwohl ihm das möglich war.
• Der Eigentümer haftet, wenn er von dem Ausfall wusste oder bei ordnungsgemäßer Kontrolle hätte wissen müssen und nichts unternommen hat.
• Beide können nebeneinander haften; der Geschädigte kann sich dann an jeden halten.

Ist der Mieter dagegen so plötzlich ausgefallen, dass er niemanden mehr informieren konnte, fehlt es meist an seinem Verschulden. Ob der Eigentümer dann haftet, hängt von der Kontrolldichte ab. Diese Abgrenzung ist komplex und sollte im Schadensfall rechtlich geprüft werden.

Für beide Seiten gilt: Die private Haftpflichtversicherung des Mieters und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht des Eigentümers sollten den Winterdienst abdecken. Ein kurzer Blick in die Bedingungen vor der Saison erspart im Schadensfall unangenehme Überraschungen.

Verlässlicher Ersatz statt Nachbarschaftshilfe auf Zuruf

Nachbarschaftshilfe funktioniert, solange alle gesund und anwesend sind. In der Grippewelle oder über die Feiertage brechen solche Absprachen oft gleichzeitig weg. Viele Häuser vereinbaren deshalb vorab einen festen Rückfallpartner.

Ein solcher Partner sollte drei Dinge mitbringen: Erreichbarkeit auch nachts und am Wochenende, Kenntnis der Flächen ohne lange Einweisung und einen Nachweis über jeden Einsatz. Gerade Letzteres hilft bei der späteren Frage, wer die Kosten trägt, weil Datum, Uhrzeit und Umfang schwarz auf weiß vorliegen. Für Eigentümer ist der Nachweis zugleich ein Beleg, dass sie nach der Krankmeldung gehandelt haben.

RAT Winterdienst übernimmt in solchen Fällen den Winterdienst auf Abruf oder als Teil eines Hausmeisterservice im Winter; für Eigentümer gibt es zudem Lösungen speziell für Vermieter, die ihre Kontrollpflicht dokumentiert wissen wollen.