Winterdienst in den Nebenkosten: Was ist umlagefähig?

Rechtsgrundlage: Mietvertrag plus Betriebskostenverordnung

Vermieter dürfen Kosten des Winterdienstes nur weitergeben, wenn zwei Bedingungen erfüllt sind. Erstens muss der Mietvertrag vorsehen, dass der Mieter Betriebskosten trägt (§ 556 BGB). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs genügt dafür in der Regel schon die Vereinbarung, dass „die Betriebskosten“ umgelegt werden – eine Einzelaufzählung ist nicht zwingend, aber für die Klarheit empfehlenswert. Zweitens muss es sich um laufend entstehende Kosten des Gebäudebetriebs handeln, wie sie § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) beschreibt.

Für den Winterdienst kommen zwei Positionen in Betracht: Nr. 8 „Straßenreinigung“, die ausdrücklich auch entsprechende nicht öffentliche Maßnahmen erfasst, und Nr. 14 „Hauswart“, wenn ein angestellter oder beauftragter Hauswart die Räumung neben anderen Aufgaben erledigt. Welche Position gewählt wird, hängt vom Vertragsmodell ab – nicht vom Belieben der Abrechnung.

In der Abrechnung selbst sollte die Position so benannt sein, dass Mieter sie zuordnen können, etwa „Straßenreinigung inkl. Winterdienst“. Sammelbegriffe wie „Hausnebenkosten“ oder „Sonstiges“ ohne Erläuterung machen die Abrechnung angreifbar, weil Mieter die Umlagefähigkeit nicht nachvollziehen können. Auch der Gesamtbetrag, der Verteilerschlüssel und der eigene Anteil müssen erkennbar sein – das gilt für den Winterdienst genauso wie für jede andere Betriebskostenart.

Keine Rolle spielt dagegen, dass der Winter mal schneereich und mal mild ausfällt. Die Bereitschaft eines Dienstes ist Teil der laufenden Bewirtschaftung, solange sie wirtschaftlich vereinbart wurde.

Zuordnungstabelle: Nr. 8 oder Nr. 14 BetrKV?

Die folgende Übersicht ordnet typische Posten aus Berliner Winterdienst-Rechnungen ein. Sie gibt die verbreitete Praxis wieder; in Grenzfällen kommt es auf die konkrete Vereinbarung an.

Wichtig ist die saubere Trennung: Ein Posten darf nur einmal auftauchen. Wird die Firma unter Nr. 8 abgerechnet, darf derselbe Einsatz nicht zusätzlich im Hauswartlohn stecken.

Was regelmäßig aus der Abrechnung herausfällt

Neben den Anschaffungskosten gibt es weitere Positionen, die Vermieter selbst tragen müssen. Sie fallen bei Prüfungen besonders häufig auf:

Umstritten ist der Ersatz kleiner Verbrauchsgeräte wie Schneeschieber oder Besen. Einige Gerichte behandeln den Austausch abgenutzter Handgeräte als laufende Kosten, andere nicht. Wer auf der sicheren Seite bleiben will, rechnet solche Beträge nicht ab. Mieter, die ihre Abrechnung prüfen möchten, finden dazu eine eigene Prüfliste für die Position Winterdienst.

Saisonpauschale im milden Winter: Darf sie voll umgelegt werden?

Pauschalverträge sind in Berlin üblich, weil sie die Rufbereitschaft über die ganze Saison von November bis März absichern. Fällt kaum Schnee, fragen Mieter verständlicherweise, warum sie trotzdem den vollen Betrag zahlen. Die Antwort: Die Pauschale vergütet nicht nur Einsätze, sondern die ständige Verfügbarkeit, und genau diese verlangt das Straßenreinigungsgesetz vom Anlieger. Eine Saisonpauschale ist daher grundsätzlich umlagefähig.

Grenze ist das Wirtschaftlichkeitsgebot. Vermieter sollten deshalb belegen können, dass der Preis marktüblich ist. Als Orientierung dienen die Richtwerte, mit denen RAT Winterdienst kalkuliert:

Eine Kombination ist ebenfalls zulässig: Pauschale für den Gehweg, Abruf für selten genutzte Hofflächen. Welches Modell sich für ein Haus rechnet, behandelt der Beitrag Winterdienst im Mehrfamilienhaus: Kosten pro Wohnung.

Rechenbeispiel: Umlage eines Saisonvertrags

Ein Altbau in Friedrichshain hat 24 m Straßenfront und einen 10 m langen Weg vom Tor zum Hinterhaus. Der Vermieter beauftragt eine Firma zu 2,20 € pro laufendem Meter und Monat, dazu eine Streugutpauschale von 40 € netto.

Die Umsatzsteuer darf bei Wohnraum mit umgelegt werden, weil Vermieter von Wohnungen in der Regel nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. Der Verteilerschlüssel ist ohne abweichende Vereinbarung die Wohnfläche (§ 556a BGB). Läuft der Saisonvertrag über den Jahreswechsel, gehören die Monate November und Dezember in die Abrechnung des alten, Januar bis März in die des neuen Jahres – sofern nach dem Abflussprinzip nicht einheitlich nach Zahlungsdatum abgerechnet wird.

Hauswart und Fachfirma: Doppelumlage vermeiden

In vielen Berliner Häusern gibt es beides: einen Hauswart für Treppenhaus, Müll und Kleinigkeiten und eine Firma, die bei Schnee anrückt. Das ist zulässig, verlangt aber eine klare Aufgabenteilung im Vertrag. Typische Konstellationen:

• Hauswart räumt Zugänge, Firma den Gehweg: Beide Positionen sind umlagefähig, die Flächen müssen sich aber erkennbar unterscheiden.
• Hauswart soll räumen, Firma springt bei Krankheit ein: Die Vertretungskosten sind umlagefähig, der Hauswartlohn für diese Zeit läuft jedoch weiter – hier ist eine anteilige Kürzung sauberer.
• Hauswartvertrag nennt Winterdienst, tatsächlich räumt nur die Firma: Klassischer Fall der Doppelumlage, die bei einer Belegprüfung auffällt.

Beim Hauswart müssen außerdem Anteile für Reparaturen und Verwaltung herausgerechnet werden. Ohne nachvollziehbare Aufschlüsselung wird die gesamte Position angreifbar.

Mieter räumen selbst: Was dann noch abgerechnet werden darf

Haben die Mieter den Winterdienst wirksam übernommen (siehe Muss der Mieter Schnee räumen?), dürfen für dieselbe Fläche keine Dienstleisterkosten umgelegt werden. Möglich bleiben die Kosten für bereitgestelltes Streugut und die Splittbeseitigung im Frühjahr, wenn diese nicht ebenfalls den Mietern übertragen wurde.

Holt der Vermieter einen Dienst, weil einzelne Mieter ihre Pflicht versäumen, sind diese Kosten keine Betriebskosten für alle. Sie können allenfalls als Schadensersatz gegenüber dem säumigen Mieter geltend gemacht werden.

Häufig sind Mischmodelle: Die Mieter halten Hauszugang und Hof frei, eine Firma übernimmt den öffentlichen Gehweg mit seinen festen Fristen. Das ist zulässig, verlangt aber in der Abrechnung eine eindeutige Beschreibung, welche Fläche der Dienstleister betreut. Ändert sich das Modell während eines laufenden Mietverhältnisses – etwa weil die Mieter dauerhaft entlastet werden –, dürfen die neuen Fremdkosten nur umgelegt werden, wenn der Mietvertrag die Position Straßenreinigung ohnehin umfasst. Ist das nicht der Fall, braucht es eine Vereinbarung mit jedem Mieter.

Gewerbe im Haus: Vorwegabzug für Ladenflächen

In vielen Berliner Wohn- und Geschäftshäusern liegt im Erdgeschoss ein Laden, eine Praxis oder ein Café. Gerade diese Einheiten verursachen beim Winterdienst oft überproportionalen Aufwand: Die Vorfläche ist breiter, Kundschaft ist früh unterwegs, und an Geschäftsstraßen gilt häufig die erhöhte Räumbreite von 1,5 m. Wird dennoch schlicht nach Wohn- und Nutzfläche verteilt, tragen die Wohnungsmieter einen Teil der Gewerbelast mit.

Ein Vorwegabzug ist deshalb geboten, wenn die Gewerbenutzung zu einer erheblichen Mehrbelastung führt. Praktikabel ist eine Aufteilung nach Frontmetern: Entfallen von 30 m Straßenfront 12 m auf die Ladenfront und wird dort zusätzlich breiter geräumt, kann der Gewerbeanteil vorab herausgerechnet und separat mit dem Gewerbemieter abgerechnet werden. Der Rest wird anschließend nach dem vereinbarten Schlüssel auf die Wohnungen verteilt.

Am einfachsten gelingt das, wenn der Dienstleister die Flächen bereits im Angebot getrennt ausweist. Dann lässt sich der Abzug ohne Schätzung belegen, und Rückfragen der Mieter beantworten sich mit einem Blick in die Rechnung.

Belege, Steuer und der nächste Schritt

Saubere Unterlagen sind die beste Absicherung: Vertrag mit Leistungsbeschreibung, Rechnungen mit getrenntem Arbeitslohn und Material sowie Einsatznachweise. Der ausgewiesene Arbeitsanteil ist zugleich für Mieter wichtig, die ihn als haushaltsnahe Dienstleistung geltend machen – Einzelheiten im Beitrag Winterdienst von der Steuer absetzen.

Für Eigentümer, die eine abrechnungsfreundliche Lösung suchen, bietet RAT Winterdienst einen Saisonvertrag mit Festpreis und Einsatzprotokoll an; zugeschnitten auf Vermieter und Hausverwaltungen.