Winterdienst nur für Erdgeschossmieter: Ist das zulässig?

Warum ausgerechnet das Erdgeschoss?

Die Regel „Parterre räumt“ ist in Berlin weit verbreitet, besonders in Gründerzeithäusern mit Vorderhaus und Seitenflügel. Dahinter stehen praktische Überlegungen: Wer unten wohnt, sieht den Schnee zuerst, hat kurze Wege zur Haustür und lagert Schieber und Splitt oft im eigenen Keller- oder Hofbereich. Eine gesetzliche Grundlage gibt es dafür allerdings nicht.

Das Berliner Straßenreinigungsgesetz verpflichtet den Anlieger – meist den Eigentümer –, nicht eine bestimmte Wohnung. Ob und an wen er die Aufgabe weitergibt, ist allein eine Frage des Mietvertrags. Für das Erdgeschoss gelten dabei keine Sonderregeln, sondern dieselben Wirksamkeitsvoraussetzungen wie für alle anderen Parteien – mit einer zusätzlichen Hürde: Die Lasten im Haus werden ungleich verteilt.

Wie groß diese Ungleichheit ist, wird oft unterschätzt. In einem Altbau mit zehn Parteien übernehmen bei einer reinen Erdgeschossregel zwei Haushalte die gesamte Saison – statt zwei Wochen jeweils rund zehn. An Tagen mit Eisregen kann das mehrere Einsätze zwischen frühem Morgen und Abend bedeuten. Wer zusätzlich berufstätig ist, gerät schnell an die Grenze dessen, was neben dem Alltag leistbar ist.

Einseitige Zuweisung: Wo der Vermieter an Grenzen stößt

Ein Vermieter kann den Erdgeschossmietern den Winterdienst nicht nachträglich per Rundschreiben oder neuer Hausordnung auferlegen. Ohne Zustimmung entstehen keine zusätzlichen Leistungspflichten; wie eine Hausordnung wirksam einbezogen wird, erläutert der Beitrag Winterdienst in der Hausordnung.

Schwieriger ist der Fall, in dem die Zuweisung von Anfang an im Formularmietvertrag steht. Ein allgemeiner mietrechtlicher Gleichbehandlungsgrundsatz existiert nach herrschender Meinung nicht. Allerdings unterliegt die Klausel der AGB-Kontrolle. Wird ein einzelner Mieter mit einer zeitaufwendigen Pflicht belastet, ohne dass er dafür einen Ausgleich erhält, ist eine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 BGB zumindest denkbar. Gerichte entscheiden hier nicht einheitlich.

Einzelvereinbarung: So wird die Regel belastbar

Rechtlich deutlich stabiler ist eine individuell ausgehandelte Vereinbarung (§ 305 Abs. 1 Satz 3 BGB). Sie unterliegt nicht der strengen AGB-Kontrolle, setzt aber echte Verhandlung voraus: Der Mieter muss die Möglichkeit gehabt haben, den Inhalt zu beeinflussen. Ein vorformulierter Zusatz, den er nur unterschreiben durfte, genügt dafür nicht.

Für eine belastbare Absprache empfiehlt sich:

1. eine eigene, separat unterschriebene Vereinbarung statt eines Absatzes im Vordruck,
2. eine genaue Flächenangabe in Metern und eine Skizze,
3. ein ausdrücklich benannter Ausgleich, zum Beispiel ein Mietnachlass oder der Wegfall des Betriebskostenanteils für Straßenreinigung,
4. eine Regelung für Urlaub und Krankheit,
5. ein Kündigungsrecht für beide Seiten zum Ende jeder Saison.

Gerade der letzte Punkt nimmt Druck aus der Vereinbarung: Wer merkt, dass ihm die Arbeit zu viel wird, kommt geordnet heraus, ohne den Mietvertrag infrage zu stellen.

Formulierungsbeispiel für die Zusatzvereinbarung

Das folgende Beispiel zeigt, wie eine solche Absprache aufgebaut sein kann. Es dient der Orientierung und sollte vor der Verwendung an das Objekt angepasst und im Zweifel rechtlich geprüft werden.

Entscheidend ist die Entstehung: Die Vereinbarung sollte im Gespräch ausgehandelt und nicht als fertiger Vordruck vorgelegt werden. Ein kurzer Vermerk über das Gespräch und eventuelle Änderungswünsche der Mieterin kann später belegen, dass es sich um eine echte Individualabrede handelt.

Abwägung: drei Modelle im Vergleich

Ob die Erdgeschosslösung im konkreten Haus sinnvoll ist, zeigt der Vergleich mit den Alternativen:

Kleine Häuser mit vier bis sechs Parteien und motivierten Mietern im Erdgeschoss fahren mit der Einzelvereinbarung oft gut. In größeren Objekten wird sie schnell zur Schwachstelle, weil der Dienst an wenigen Personen hängt.

Ausgleich berechnen: Was ist die Arbeit wert?

Ein fairer Ausgleich orientiert sich daran, was eine Fachfirma für dieselbe Fläche verlangen würde. Beispiel: Ein Haus in Neukölln hat 22 m Straßenfront, der Weg zum Hof ist kurz und wird mitgeräumt.

Teilen sich zwei Erdgeschossparteien die Arbeit, wäre ein Nachlass von etwa 13 € monatlich je Wohnung eine nachvollziehbare Größenordnung. Alternativ entfällt für beide der Betriebskostenanteil, den sonst eine Fachfirma verursachen würde. Wichtig: Der Ausgleich sollte im Vertrag stehen und nicht stillschweigend über die Jahre verhandelt werden.

Rotation als gerechtere Lösung

Wo kein Ausgleich gewünscht ist, bietet sich der Wechsel aller Mietparteien an. Er verteilt die Last gleichmäßig und wirkt dem Eindruck entgegen, das Erdgeschoss werde „bestraft“. Damit eine Rotation funktioniert, braucht sie einen klaren Plan mit festen Wochen und einer Vertretungsspalte. Eine kopierfertige Vorlage dafür finden Sie im Beitrag Räumplan im Mehrfamilienhaus.

Mischformen sind ebenfalls möglich: Das Erdgeschoss übernimmt kurzfristige Streueinsätze an Werktagen, während Schneeräumung und Wochenenden reihum gehen. Solche Modelle müssen aber besonders präzise beschrieben werden, damit niemand im Zweifel annimmt, der andere sei zuständig.

Ein weiterer Vorteil der Rotation: Sie macht das Haus unabhängiger von einzelnen Personen. Zieht eine Partei aus, verschiebt sich nur der Plan, statt dass die gesamte Zuständigkeit entfällt. Für Eigentümer ist das ein handfestes Argument, weil Lücken in der Räumpflicht in Berlin schnell zu einer Ersatzvornahme auf ihre Kosten führen können.

Wenn die Erdgeschosspartei nicht mehr mitmacht

Zwei Situationen kommen in der Praxis häufig vor:

• Weigerung trotz Vereinbarung: Der Vermieter kann abmahnen, den Ersatz auf Kosten des Mieters beauftragen und im Schadensfall Rückgriff nehmen. Die Schritte im Einzelnen beschreibt der Beitrag Mieter räumt nicht: Was Vermieter tun können.
• Auszug: Eine Einzelvereinbarung geht nicht automatisch auf den Nachmieter über. Wird die Wohnung im Oktober neu vermietet, steht das Haus womöglich ohne Räumdienst in den Winter.

Gerade der zweite Fall wird oft übersehen. Eigentümer sollten deshalb bei jeder Kündigung im Erdgeschoss prüfen, wer ab dem nächsten November zuständig ist, und bei der Neuvermietung die Vereinbarung gezielt neu verhandeln.

Ein dritter, seltenerer Fall ist der Wohnungstausch innerhalb des Hauses: Zieht die Erdgeschossmieterin in den dritten Stock, bleibt eine separat geschlossene Vereinbarung grundsätzlich bestehen, sofern sie nicht an die konkrete Wohnung geknüpft war. Klären Sie deshalb schon beim Abschluss, ob die Absprache an die Person oder an die Wohnung gebunden ist. Diese eine Zeile verhindert später langwierige Diskussionen.

Für Vermieter: eine Lösung ohne Sonderlast

Wer Diskussionen über Gerechtigkeit im Haus vermeiden möchte, kann den Dienst vollständig an einen Fachbetrieb übergeben und die Kosten bei entsprechender Vereinbarung nach Wohnfläche verteilen. Dann trägt jede Partei denselben Anteil, und niemand muss um sieben Uhr mit dem Schieber vor der Tür stehen.

Auch eine Teillösung ist denkbar: Die Fachfirma übernimmt den öffentlichen Gehweg mit seinen festen Fristen, während die Erdgeschossparteien auf freiwilliger Basis den kurzen Hauszugang abstreuen. So bleibt die gesetzlich heikle Fläche in professioneller Hand, und das Engagement einzelner Mieter wird nicht zur Pflicht für das ganze Haus.

RAT Winterdienst bietet dafür Festpreisangebote nach kostenfreier Flächenanalyse – für einzelne Vermieter, für Hausverwaltungen und für größere Wohnanlagen.