- Zuerst die Fläche sichern, dann den Konflikt klären.
- Ohne wirksame Vereinbarung im Mietvertrag gibt es nichts abzumahnen.
- Fotos mit Uhrzeit sind das wichtigste Beweismittel.
- Ersatzkosten nach Abmahnung trägt allein der säumige Mieter.
- Kündigung ist das letzte Mittel und selten durchsetzbar.
Vorab prüfen: Ist der Mieter wirksam verpflichtet?
Jeder weitere Schritt steht und fällt mit der Frage, ob die Räumpflicht überhaupt wirksam auf den Mieter übertragen wurde. Ohne klare Vereinbarung im Mietvertrag – oder eine Hausordnung, die ausdrücklich Vertragsbestandteil ist – gibt es nichts abzumahnen. Ein Hinweis im Treppenhaus oder eine mündliche Absprache beim Einzug reichen in aller Regel nicht.
Ebenso heikel sind Klauseln, die nur einzelnen Parteien den Dienst auferlegen. Ob das zulässig ist, erklärt der Beitrag zum Winterdienst nur für Erdgeschossmieter; die Grundsätze der Übertragung fasst der Ratgeber Muss der Mieter Schnee räumen? zusammen. Dieser Artikel setzt eine wirksame Verpflichtung voraus und zeigt, wie Sie sie durchsetzen.
- Steht die Räumpflicht im Mietvertrag oder in einer mitunterschriebenen Hausordnung?
- Sind Flächen, Zeiten und erlaubte Streumittel benannt?
- Ist der Mieter gesundheitlich und zeitlich in der Lage, die Pflicht zu erfüllen, oder hat er eine Vertretung gestellt?
Warum der Vermieter trotzdem in der Pflicht bleibt
Die Übertragung auf den Mieter verlagert die Arbeit, nicht die gesamte Verantwortung. In Berlin ist für den öffentlichen Gehweg nach dem Straßenreinigungsgesetz der Eigentümer als Anlieger zuständig. Er darf die Pflicht weitergeben, muss die beauftragte Person aber auswählen und überwachen.
Weiß der Vermieter, dass sein Mieter nicht räumt, und unternimmt nichts, verletzt er genau diese Überwachungspflicht. Stürzt dann jemand, haftet er neben dem Mieter. Hinzu kommen behördliche Folgen wie Ordnungswidrigkeitenverfahren oder eine Ersatzvornahme auf Kosten des Eigentümers – Einzelheiten nennt der Beitrag Schnee nicht geräumt: Welche Folgen drohen?.
Daraus ergibt sich die Reihenfolge des Stufenplans: Erst wird die Fläche sicher, dann wird der Konflikt geklärt – nie umgekehrt. Die Angaben entsprechen dem Stand Oktober 2026 und ersetzen keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Der Stufenplan im Überblick
| Stufe | Anlass | Form | Ziel |
|---|---|---|---|
| 1. Sofort sichern | Fläche ist glatt oder verschneit | Eigene Räumung oder Auftrag an Dienstleister, Fotos | Gefahr beseitigen, Beweise sichern |
| 2. Erinnerung | Erstes Versäumnis | Schriftlich, freundlich, mit Datum | Missverständnisse ausräumen |
| 3. Abmahnung | Wiederholung trotz Erinnerung | Schriftlich mit Zugangsnachweis | Pflicht verbindlich einfordern, Folgen ankündigen |
| 4. Ersatzbeauftragung | Erneutes Versäumnis nach Abmahnung | Auftrag an Fachbetrieb, Rechnung an Mieter | Fläche dauerhaft sichern, Kosten erstattet bekommen |
| 5. Dauerhafte Lösung | Keine Besserung absehbar | Vertragsänderung oder als letztes Mittel Kündigung | Konflikt beenden |
Stufe 1: Fläche sichern und Beweise festhalten
Ist der Gehweg um 8 Uhr noch verschneit, zählt nicht, wer Schuld hat, sondern dass schnell geräumt wird. Können Sie nicht selbst vor Ort sein, bietet sich ein kurzfristiger Auftrag an, etwa über einen Winterdienst-Notdienst. Die Kosten dieses ersten Einsatzes können Sie später als Schaden geltend machen, wenn das Versäumnis des Mieters feststeht.
Parallel sichern Sie Beweise. Ohne sie wird jede spätere Abmahnung angreifbar.
- Fotos mit Zeitstempel aus mehreren Blickwinkeln, auf denen Hausnummer und Fläche erkennbar sind
- Uhrzeit des Schneefalls oder der Glättebildung notieren, ergänzt um die Wetterdaten des Deutschen Wetterdienstes für Berlin
- Namen von Nachbarn oder Mitbewohnern, die die Situation bestätigen können
- Kurzer Vermerk: Wer hat wann geräumt, mit welchem Material
Wichtig ist die Uhrzeit: Bei Schneefall nach 20 Uhr muss erst bis 7 Uhr am Folgetag geräumt sein, an Sonn- und Feiertagen bis 9 Uhr. Ein Foto um 6.30 Uhr belegt deshalb noch kein Versäumnis.
Stufe 2 und 3: Erinnerung und Abmahnung
Das erste Versäumnis hat oft banale Gründe: Der Mieter war verreist, hat den Schnee nicht bemerkt oder hält die Nachbarin für zuständig. Eine sachliche schriftliche Erinnerung mit Datum, Fläche und Vertragsstelle klärt das in vielen Fällen. Per E-Mail oder Brief, nicht nur im Treppenhaus – sonst lässt sich später nichts belegen.
Wiederholt sich das Versäumnis, folgt die Abmahnung. Sie ist Voraussetzung für fast alle späteren Schritte und sollte deshalb sauber formuliert sein:
- Konkreter Vorfall mit Datum, Uhrzeit und Fläche – keine pauschalen Vorwürfe
- Rechtsgrundlage: die Klausel im Mietvertrag oder in der Hausordnung
- Aufforderung, die Pflicht künftig fristgerecht zu erfüllen
- Ankündigung, dass bei weiteren Versäumnissen ein Dienstleister auf Kosten des Mieters beauftragt wird und mietrechtliche Schritte vorbehalten bleiben
- Zustellung nachweisbar, etwa per Bote oder Einwurf-Einschreiben
Manche Vermieter streuen nach Ärger mit dem Mieter vorsorglich Salz. Auf Berliner Gehwegen ist Auftaumittel grundsätzlich verboten – damit entsteht ein eigener Verstoß. Abstumpfende Mittel wie Splitt oder Granulat reichen aus.
Stufe 4: Ersatzbeauftragung und Kostenerstattung
Bleibt der Mieter trotz Abmahnung untätig, können Sie einen Dienstleister beauftragen und die Kosten als Schadensersatz verlangen. In der Regel sollten Sie vorher eine angemessene Frist zur Erfüllung gesetzt haben – die Abmahnung kann das bereits leisten. Bei akuter Glätte ist ein Zuwarten unzumutbar; dann darf sofort gehandelt werden.
Praktisch bewährt hat sich ein Winterdienst auf Abruf, der nur ausrückt, wenn der Mieter nicht geräumt hat. So entstehen Kosten nur bei tatsächlichen Versäumnissen.
Rechenbeispiel
Ein Mieter eines Zweifamilienhauses in Lichtenrade räumt im Januar und Februar sechsmal nicht. Bei einem Richtwert von 35 € netto pro Einsatz für eine kleine Fläche ergeben sich:
- 6 Einsätze × 35 € = 210 € netto
- zuzüglich 19 % Umsatzsteuer = 249,90 € brutto
Privatvermieter ohne Vorsteuerabzug können den Bruttobetrag geltend machen. Musste einmal kurzfristig ein Soforteinsatz ab 50 € pauschal zuzüglich Fläche beauftragt werden, kommt dieser hinzu.
So holen Sie das Geld zurück
Schicken Sie dem Mieter eine Aufstellung mit Rechnungskopien, Einsatzdaten und Fotos und setzen Sie eine Zahlungsfrist. Die Kosten gehören nicht in die Betriebskostenabrechnung aller Mieter, weil sie nur durch einen Mieter verursacht wurden. Auch die Mietkaution eignet sich für bestrittene Forderungen während des laufenden Mietverhältnisses nicht. Zahlt der Mieter nicht, bleibt das gerichtliche Mahnverfahren.
Sonderfall: Mehrere Parteien räumen im Wechsel
In Mehrfamilienhäusern mit Räumplan ist die Lage unübersichtlicher als beim Einfamilienhaus. Abmahnen können Sie nur die Partei, die in der betreffenden Woche nachweislich zuständig war. Haben zwei Mieter ihre Wochen untereinander getauscht, ohne es mitzuteilen, wird jede Schuldzuweisung schwierig.
Für die Durchsetzung hilft deshalb ein Plan, der drei Dinge festhält: die zuständige Partei je Kalenderwoche, die Regel für Tausch und Vertretung sowie den Hinweis, dass Tausche vorab der Verwaltung zu melden sind. Wie ein solcher Plan fair aufgebaut wird, erklärt der Beitrag zum Räumplan im Mehrfamilienhaus.
Fällt dieselbe Partei wiederholt aus, während die übrigen zuverlässig räumen, gilt der Stufenplan nur ihr gegenüber. Die Ersatzkosten für ihre Wochen trägt sie allein; die übrigen Mieter dürfen damit nicht belastet werden. Umgekehrt sollten Sie zuverlässige Parteien nicht mit Rundschreiben an alle verärgern – gezielte Schreiben an den Säumigen wirken besser und schützen den Hausfrieden.
Stufe 5: Dauerhafte Lösung statt Dauerstreit
Wer jeden Winter abmahnen und nachrechnen muss, sollte über eine Neuordnung nachdenken. Häufig ist eine einvernehmliche Vertragsänderung die beste Lösung: Der Mieter wird von der Räumpflicht freigestellt, ein Fachbetrieb übernimmt, und die Kosten werden als Betriebskosten umgelegt. Das setzt allerdings eine Vereinbarung voraus – einseitig kann der Vermieter die Umlage nicht einführen. Viele Mieter stimmen zu, weil ein überschaubarer Saisonbetrag angenehmer ist als frühes Aufstehen bei Schnee.
Zur Einordnung: Für 8 m Gehweg vor einem Zweifamilienhaus ergeben sich beim Richtwert von 2,40 € pro Meter und Monat über fünf Monate 96 € netto, also 114,24 € brutto pro Saison. Geteilt durch zwei Parteien sind das gut 57 € je Haushalt – oft weniger, als ein einziger Streit um Ersatzkosten an Zeit und Nerven kostet.
Die Kündigung ist nur das letzte Mittel. Sie kommt allenfalls bei nachhaltigen und erheblichen Pflichtverletzungen nach Abmahnung in Betracht, und Gerichte legen dabei einen strengen Maßstab an. Ein paar versäumte Räumtage reichen in aller Regel nicht. Vor diesem Schritt ist anwaltlicher Rat unbedingt zu empfehlen.
Typische Fehler von Vermietern
- Abmahnung ohne konkreten Vorfall: „Sie räumen nie“ ist nicht überprüfbar und schwächt die eigene Position.
- Fotos ohne Uhrzeit: Ohne Zeitbezug lässt sich nicht zeigen, dass die Räumfrist verstrichen war.
- Kosten auf alle umlegen: Ersatzkosten wegen eines einzelnen Mieters gehören nicht in die allgemeine Abrechnung.
- Abwarten, bis etwas passiert: Wer das Problem kennt und die Fläche ungesichert lässt, haftet selbst.
- Krankheit übersehen: Ist der Mieter verhindert, muss er zwar für Ersatz sorgen – eine Abmahnung trifft dann aber häufig den Falschen. Ein Gespräch klärt mehr.
Wer den Winterdienst für seine vermieteten Objekte ganz aus dem Mietverhältnis lösen möchte, findet bei RAT Winterdienst eine Lösung speziell für Vermieter, mit Festpreis nach kostenfreier Flächenanalyse.
Häufige Fragen
Darf ich als Vermieter selbst räumen und dem Mieter die Kosten berechnen?
Für eigene Arbeitszeit lässt sich meist nur schwer ein Betrag beziffern. Leichter durchsetzbar sind Rechnungen eines beauftragten Dienstleisters, sofern der Mieter vorher abgemahnt wurde oder akute Glätte ein sofortiges Handeln erforderte.
Brauche ich vor der Ersatzbeauftragung eine Abmahnung?
In der Regel ja, zumindest eine Aufforderung mit Frist. Nur bei akuter Gefahr, etwa Glatteis am Morgen, ist sofortiges Handeln ohne vorherige Fristsetzung vertretbar. Die Kostenforderung steht dann aber unter dem Vorbehalt des Einzelfalls.
Kann ich wegen nicht geräumten Schnees kündigen?
Nur in Ausnahmefällen. Erforderlich sind wiederholte, erhebliche Pflichtverletzungen trotz Abmahnung. Einzelne versäumte Tage rechtfertigen nach gängiger Rechtsprechung keine Kündigung.
Haftet der Mieter, wenn jemand stürzt?
Ein wirksam verpflichteter Mieter, der nicht räumt, kann gegenüber dem Gestürzten haften. Der Vermieter haftet daneben, wenn er seine Überwachungspflicht verletzt hat, etwa weil ihm die Versäumnisse bekannt waren.
