- Die Gemeinschaft beschließt den Winterdienst mit einfacher Mehrheit.
- Eigentümer lassen sich nicht per Mehrheit zum eigenhändigen Räumen verpflichten.
- Kosten laufen nach Miteigentumsanteilen, ein Sonderschlüssel kann beschlossen werden.
- Auch nach der Vergabe bleiben Auswahl und Kontrolle Aufgabe der Gemeinschaft.
- Ehrenamtliche Beiräte haften nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit.
Wer in der Eigentümergemeinschaft räumpflichtig ist
Nach der WEG-Reform Ende 2020 ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als eigener Verband für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zuständig (§ 18 Abs. 1 WEG). Damit liegt bei ihr auch die Pflicht, Zuwege, Hofflächen und Hauseingänge im Winter verkehrssicher zu halten. Hinzu kommt in Berlin die Anliegerpflicht aus dem Straßenreinigungsgesetz, die sich auf den angrenzenden öffentlichen Gehweg bezieht: Die Gemeinschaft muss dafür sorgen, dass Schnee geräumt und Glätte mit Sand, Splitt oder Granulat abgestumpft wird; Streusalz ist dort grundsätzlich nicht erlaubt. Einen Überblick über Leistungen, Einsatzgebiete und Vertragsarten finden Sie beim Schneeräumdienst Berlin.
Der Verwalter ist nicht selbst räumpflichtig, sondern führt aus, was die Gemeinschaft beschließt, und vertritt sie beim Vertragsschluss (§ 9b WEG). Welche Aufgaben er darüber hinaus von September bis April im Blick haben muss, beschreibt der Beitrag zu den Winterdienst-Pflichten der Hausverwaltung. Hier geht es um die Entscheidungen, die nur die Eigentümer treffen können.
Die Darstellung gibt den Stand Oktober 2026 wieder. Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und ältere Beschlüsse können abweichende Regeln enthalten – lassen Sie Zweifelsfälle im Einzelfall rechtlich prüfen.
Drei Modelle – und was davon beschlossen werden kann
Bevor eine Beschlussvorlage entsteht, sollte klar sein, welches Organisationsmodell überhaupt in Frage kommt. Nicht alles, was in Altbauten mit Räumliste im Treppenhaus jahrzehntelang üblich war, lässt sich per Mehrheit durchsetzen.
| Modell | Rechtsgrundlage | Mehrheit | Bewertung |
|---|---|---|---|
| Fachbetrieb beauftragen | Ordnungsmäßige Verwaltung, § 19 Abs. 1 WEG | Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 Abs. 1 WEG) | Klar dokumentierbar, Haftung des Betriebs zusätzlich versichert |
| Hausmeister mit Winterdienst | Ordnungsmäßige Verwaltung | Einfache Mehrheit | Funktioniert, wenn Vertretung bei Krankheit und Urlaub geregelt ist |
| Eigentümer räumen reihum | Nur Vereinbarung aller oder Regelung in der Gemeinschaftsordnung | Mehrheitsbeschluss nach herrschender Meinung nicht ausreichend | Lückenanfällig, sobald Wohnungen vermietet oder verkauft werden |
Zum dritten Modell hat der Bundesgerichtshof 2012 entschieden, dass Eigentümer nicht durch Mehrheitsbeschluss zur eigenhändigen Schneeräumung verpflichtet werden können; ein solcher Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig. Ob die Reform daran etwas geändert hat, wird diskutiert – verlassen sollte sich darauf niemand. Möglich bleibt, dass einzelne Eigentümer ihre Pflicht über den Mietvertrag an Mieter weitergeben. Die Gemeinschaft selbst kann Mieter aber nicht direkt verpflichten.
Musterablauf von der Beschlussvorlage bis zum Vertrag
Der folgende Ablauf hat sich in Gemeinschaften mit fünf bis fünfzig Einheiten bewährt. Er ist so geplant, dass der Vertrag vor dem 1. November steht.
- Flächen erfassen (Frühjahr): Gehwegmeter je Straßenseite, Hofzufahrt, Zuwege zu Haus- und Hintereingängen, Müllstandplatz, Fahrradabstellplatz, Außentreppen. Fotos und eine Skizze verhindern später Streit über vergessene Flächen.
- Angebote einholen: Bei Aufträgen dieser Größenordnung erwarten Gerichte regelmäßig mehrere Vergleichsangebote, üblich sind drei. Alle Anbieter erhalten dieselbe strukturierte Flächenliste.
- Tagesordnung präzise fassen: Der Gegenstand muss in der Einladung so bezeichnet sein, dass jeder erkennt, worüber entschieden wird – etwa „Beauftragung eines Winterdienstes für Gehweg und Hof ab Saison 2026/27“.
- Beschluss fassen: Mit Anbieter, Leistungsumfang, Laufzeit, Kostenrahmen und Ermächtigung des Verwalters zum Vertragsschluss.
- Protokoll und Beschluss-Sammlung: Der Verwalter trägt den Beschluss unverzüglich ein (§ 24 Abs. 7 WEG).
- Vertrag schließen: Was der Vertrag konkret regeln sollte, zeigt der Überblick zu den Inhalten eines Winterdienstvertrags.
- Bewohner informieren: Aushang mit Dienstleister, Notrufnummer und dem Hinweis, dass Mieter nicht mehr räumen müssen.
Ein Beschluss wird mit seiner Verkündung wirksam. Wer ihn angreifen will, muss innerhalb eines Monats Anfechtungsklage erheben (§ 45 WEG). Fällt der Termin der Eigentümerversammlung ungünstig, kann auch ohne Versammlung entschieden werden – dann allerdings nur, wenn alle Eigentümer in Textform zustimmen (§ 23 Abs. 3 WEG).
„Die Gemeinschaft beauftragt Firma X ab dem 1. November 2026 mit Räum- und Streuarbeiten auf den in Anlage 1 bezeichneten Flächen (Gehweg 24 m, Hofzufahrt und Zuwege 16 m) zu dem im beigefügten Angebot (Anlage 2) genannten Saisonpreis, der zugleich als Kostenrahmen gilt. Die Laufzeit beträgt eine Saison und verlängert sich jeweils um eine weitere, sofern nicht bis 30. Juni gekündigt wird. Der Verwalter wird ermächtigt, den Vertrag abzuschließen. Die Kosten werden nach Miteigentumsanteilen verteilt.“
Kosten verteilen: Schlüssel, Rechenbeispiel, Umlage
Ohne abweichende Regel trägt jeder Eigentümer die Kosten nach seinem Miteigentumsanteil (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Die Gemeinschaft darf für einzelne Kostenarten aber per Mehrheit einen anderen Schlüssel beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG), zum Beispiel nach Einheiten. Das ist bei Winterdienst sachlich gut begründbar, weil jede Wohnung den Zugang gleichermaßen nutzt.
Unverbindliches Rechenbeispiel für eine Gemeinschaft mit 14 Einheiten
Zu räumen sind 24 m Gehweg sowie 16 m Hofzufahrt und Zuwege, zusammen 40 laufende Meter. Gerechnet mit dem Einstiegssatz ab 1,80 € pro Meter und Monat für fünf Monate ergibt sich:
- 40 m × ab 1,80 € × 5 Monate = ab 360 € netto, mit 19 % Umsatzsteuer ab 428,40 € brutto pro Saison
- Wohnung mit 62/1.000 Miteigentumsanteilen: ab 26,56 €
- Wohnung mit 38/1.000 Miteigentumsanteilen: ab 16,28 €
- Alternativ nach Einheiten: ab 428,40 € ÷ 14 = ab 30,60 € je Wohnung
Wo der tatsächliche Preis liegt, hängt von Belag, Stufen und Einsatzzeiten ab; verbindlich ist erst das schriftliche Angebot des Dienstleisters.
Vermietende Eigentümer können ihren Anteil als Betriebskosten weitergeben, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Seit 2021 gilt dafür grundsätzlich der Schlüssel der Gemeinschaft (§ 556a Abs. 3 BGB), solange er nicht unbillig ist. Wie sich Beträge bei größeren Häusern pro Wohnung entwickeln, rechnet der Beitrag zu den Winterdienstkosten pro Wohnung ausführlicher durch.
Haftung: Was bei der Gemeinschaft bleibt
Mit dem Auftrag an einen qualifizierten Fachbetrieb wandert die tatsächliche Arbeit, nicht aber die gesamte Verantwortung. Die Gemeinschaft muss einen geeigneten Anbieter auswählen und stichprobenartig überwachen, ob er seine Pflichten erfüllt. Stürzt jemand, weil der Dienst ausblieb, wird der Geschädigte zunächst die Gemeinschaft in Anspruch nehmen; diese kann anschließend gegebenenfalls Rückgriff beim Dienstleister nehmen.
Praktisch bedeutet das für die Gemeinschaft:
- Haftpflichtnachweis des Anbieters vor Vertragsschluss anfordern und zur Verwaltungsakte nehmen.
- Prüfen, ob die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht der Gemeinschaft besteht und die Flächen abdeckt.
- Einsatzprotokolle anfordern und Beschwerden von Bewohnern schriftlich weiterleiten.
Wie diese Überwachung im Alltag aussieht – Stichproben, Protokollabgleich, Mängelrüge –, beschreibt der Ratgeber Winterdienst übertragen und richtig kontrollieren.
Haftungshinweise für Verwaltungsbeiräte
Beiräte werden oft als erste angesprochen, wenn der Gehweg morgens nicht geräumt ist. Ihre Rolle ist aber begrenzt: Der Verwaltungsbeirat unterstützt und überwacht den Verwalter (§ 29 Abs. 2 WEG). Er ist weder Auftraggeber des Winterdienstes noch selbst räumpflichtig.
Für ehrenamtlich tätige Beiräte sieht das Gesetz eine Haftungsmilderung vor: Wer unentgeltlich handelt, haftet nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§ 29 Abs. 3 WEG). Riskant wird es, wenn Beiräte ihre Rolle überschreiten.
- Eigenmächtige Auftragsvergabe an einen „Bekannten mit Schneeschieber“ ohne Beschluss
- Mündliche Zusage an den Verwalter, man kümmere sich selbst um Kontrollen, die dann ausbleiben
- Bekannte Mängel – etwa ein dauerhaft vergessener Hintereingang – nicht an den Verwalter melden
- Unterschrift unter einen Vertrag, für den keine Vollmacht besteht
Empfehlenswert sind Mängelmeldungen per E-Mail mit Datum und Foto sowie eine Vermögensschaden-Haftpflicht für den Beirat, deren Kosten die Gemeinschaft per Beschluss übernehmen kann.
Wenn der Winter vor dem Beschluss kommt
Eigentümerversammlungen finden meist im Frühjahr statt. Kündigt der bisherige Dienstleister im Herbst oder fällt der Hausmeister aus, fehlt dann eine Grundlage. Für diese Lage gibt es zwei gesetzliche Notwege: Der Verwalter darf ohne Beschluss Maßnahmen treffen, die zur Abwendung eines Nachteils notwendig sind (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG). Und jeder einzelne Eigentümer darf Maßnahmen ergreifen, um einen unmittelbar drohenden Schaden abzuwenden (§ 18 Abs. 3 WEG).
Wichtig für die spätere Abrechnung: Der Verwalter sollte den Notauftrag nachvollziehbar schriftlich begründen, etwa mit dem Kündigungsschreiben des bisherigen Anbieters und der Glättewarnung des Tages, und die Eigentümer zeitnah per Rundschreiben informieren. Ein Einzelauftrag pro Einsatz ist in dieser Phase meist einfacher zu rechtfertigen als ein Vertrag über mehrere Jahre. Wer als einzelner Eigentümer einspringt, kann in der Regel Ersatz notwendiger Aufwendungen von der Gemeinschaft verlangen und sollte Rechnungen und Fotos deshalb sorgfältig aufheben.
Ein solcher Notauftrag sollte auf die laufende Saison begrenzt bleiben. Für die folgende Saison gehört das Thema als eigener Punkt auf die Tagesordnung, damit die Entscheidung wieder bei der Gemeinschaft liegt. Wie das in einem konkreten Stadtteil aussieht, zeigt beispielhaft die Seite Winterdienst Charlottenburg-Nord.
Typische Fehler in Eigentümergemeinschaften
- Vertrag endet am 15. März: Nachtfrost und Reifglätte im späten März sind dann nicht abgedeckt. Laufzeit bis Ende März oder Abruf-Option vereinbaren.
- Nur der Gehweg ist beauftragt: Hofzufahrt, Fahrradkeller-Rampe und Müllplatz fehlen in der Flächenliste.
- Beschluss ohne Kostenrahmen: Der Verwalter kann den Vertrag nicht abschließen, ohne erneut zu fragen.
- Alte Räumliste hängt weiter: Mieter glauben, sie seien zuständig, oder räumen parallel mit Salz.
- Keine Wiedervorlage: Verlängerungs- und Kündigungsfristen werden verpasst.
Gemeinschaften, die den Dienst dauerhaft auslagern wollen, fahren mit einem Saisonvertrag mit Festpreisangebot am planbarsten. Für die Abstimmung mit Beirat und Verwaltung bietet RAT einen eigenen Winterdienst für Eigentümergemeinschaften mit kostenfreier Flächenanalyse an.
Häufige Fragen
Reicht für die Beauftragung eines Winterdienstes die einfache Mehrheit?
Ja, die Beauftragung eines Fachbetriebs gilt als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung. Es genügt die Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung. Die Gemeinschaftsordnung kann im Einzelfall Abweichendes vorsehen.
Kann die Gemeinschaft beschließen, dass alle Eigentümer abwechselnd räumen?
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs von 2012 fehlt der Mehrheit dafür die Beschlusskompetenz. Eine Räumpflicht der Eigentümer lässt sich nur durch Vereinbarung aller oder über die Gemeinschaftsordnung begründen.
Wer zahlt, wenn ein Eigentümer dagegen gestimmt hat?
Auch er trägt seinen Anteil. Ein ordnungsgemäß gefasster Beschluss bindet alle Eigentümer, solange er nicht erfolgreich angefochten wurde.
Darf der Verwalter ohne Beschluss einen Winterdienst beauftragen?
Nur in Notlagen, etwa wenn der bisherige Anbieter kurzfristig ausfällt und Glätte droht. Die Befugnis aus § 27 WEG deckt keine langfristigen Verträge; für die nächste Saison braucht es einen Beschluss.
